Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

    РЕФЕРАТ
    
    Шелестюк Анна Николаевна. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости.
    Место дипломирования: Сибирский государственный университет геосистем и технологий.
    Руководитель: ассистент СГУГиТ Юрлова В. А.
    2015г., специальность 080502 "Экономика и управление на предприятии (в операциях с недвижимым имуществом)", квалификация 65 - Экономист-менеджер.
    64 с., 16 табл., 6 рис., 28 источников
НЕДВИЖИМОСТЬ, КУПЛЯ-ПРОДАЖА, РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ПОДХОД К ОЦЕНКЕ, ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ, БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ
      Цель дипломной работы – изучение теоретических и практических аспектов определения рыночной стоимости жилой недвижимости и оценка квартиры.
    В работе осуществлен расчет рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 43,0 кв. м, расположенной в пятиэтажном жилом доме в Заельцовском районе г. Новосибирска.


    ОГЛАВЛЕНИЕ
    
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………
6
1
ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ  ОСНОВЫ  НЕДВИЖИМОСТИ  И  ЕЕ ОЦЕНКИ…………………………………………………………………….....

7

1.1
Понятие недвижимости и законодательное регулирование ее купли-продажи в РФ…………………………………………………................

7

1.2
Типизация объектов на рынке жилой недвижимости…………….......
12

1.3
Обзор нормативно-правовой базы оценки недвижимости…………...
16
2
МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ…………….
21

2.1
Принципы оценки недвижимости……………………………………...
21

2.2
Процедура оценки объектов недвижимости………………………….
24

2.3
Характеристика подходов и методов оценки недвижимости………..
30
3
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ…………………………………………………….

40

3.1
Постановка задания на оценку…………………………………………
40

3.2
Общая характеристика жилого помещения и анализ экономической ситуации расположения объекта………………………………………

42

3.3
Оценка рыночной стоимости квартиры……………………………….
48
4
ВОПРОСЫ БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………...
55

4.1
Организация охраны труда на предприятии (в организации)……….
55

4.2
Противопожарная профилактика на предприятии (в организации)…
58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..
60
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………….
61
    
  


  ВВЕДЕНИЕ
  
    Несмотря на кризисные явления в российской экономике, оказывающие негативное воздействие на рынок недвижимости, роль экспертной денежной оценки объектов недвижимости постоянно возрастает. В 2015 году на рынке наблюдается тенденция к снижению стоимости жилых объектов и арендных ставок. Без оценки реальной рыночной стоимости жилой недвижимости невозможно успешно осуществлять с ними какие-либо рыночные действия. В сложных для рынка условиях значение профессионализма оценщика возрастает: необходимо обладать значительным практическим и жизненным опытом, высоким уровнем эрудиции, способностью адекватно отражать рыночные тенденции сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.
     Цель дипломной работы – изучение теоретических и практических аспектов определения рыночной стоимости недвижимости и оценка жилого помещения.
    В соответствии с целью были сформулированы задачи:
    - изучить правовые вопросы купли-продажи объектов недвижимости на рынке и законодательное регулирование оценки в РФ;
    - рассмотреть типизацию жилых объектов на рынке;
    - рассмотреть методологические основы оценки недвижимости;
    - определить рыночную стоимость жилого помещения;
    - раскрыть вопросы безопасности жизнедеятельности.
    Предмет исследования – особенности оценки жилой недвижимости.
    Объект исследования – двухкомнатная квартира общей площадью 43,0 кв. м, расположенная в пятиэтажном жилом доме в Заельцовском районе г. Новосибирска.
    Информационная база – нормативно-правовые акты РФ, учебно-методические пособия, данные Росстата, Росреестра, специализированных порталов о недвижимости, правоустанавливающие документы на объект оценки и документы технической инвентаризации.


    1 ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В СИСТЕМЕ НЕДВИЖИМОСТИ
    
 Понятие объекта недвижимости и жилого помещения
    В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) законодательно закреплен термин «недвижимость». В статье 130 современной редакции ГК РФ [3] сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
    Стоит отметить, что в соответствии со статьей 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».
    В таблице 1 представлен состав объектов недвижимости [28] либо (3).

Таблица 1
Отдельные объекты
Сложные объекты
1) Земельные участки
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:
- земельные участки;
2) Участки недр

3) Обособленные водные объекты


Продолжение таблицы 1
Отдельные объекты
Сложные объекты
4) Все, что связано с землей, в т.ч.:
- леса;
- многолетние насаждения;
- здания;
- сооружения
- здания и сооружения;
- инвентарь и оборудование;
- сырье и продукцию;
- требования и долги;
- права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
- нематериальные активы;
- информацию;
- другие исключительные права
5) Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:
- воздушные и морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты

6) Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону


    Каждый из объектов недвижимости характеризуется признаками, которые делятся на две группы:
    1) сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличать недвижимые вещи от движимых вещей;
    2) видовые признаки, позволяющие определять особенности объектов недвижимости по однородным группам.
    К первой группе относятся:
    - абсолютная неподвижность и неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
    - прочная физическая и юридическая связь с землей;
    - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;
    - непотребляемость и сохраняемость натуральной формы в течение всего срока эксплуатации;
    - долговечность, многократное использование, а земли – бесконечное при нерасточительном использовании;
    - постепенный перенос стоимости по мере износа и накопления амортизационных отчислений;
    - пользование недвижимостью зачастую затрагивает интересы многих граждан и других собственников.
    Ко второй группе относятся технические и технологические характеристики объекта, которые определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.).
    Присвоение или отчуждение объектов недвижимости осуществляется посредством сделок. В соответствии со статьей 153 ГК РФ [3] сделками признаются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. 
    Право собственности – один из основных факторов, обуславливающих рыночную стоимость объекта оценки.
    Содержание права собственности раскрывается в статье 209 ГК РФ посредством характеристики трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Право собственности приобретается на различных основаниях (статья 218 ГК РФ).
    Отношения, возникающие по поводу оборота жилья, регулируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ).
    Согласно статье 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К жилым помещениям относятся (статья 16 ЖК РФ):
    - жилой дом, часть жилого дома;
    - квартира, часть квартиры;
    - комната [6].
    Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
    Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
    Комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
    Рынок жилья можно подразделить на две составляющие:
    1) городской жилой фонд;
    2) рынок загородного жилья [28].
    Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости влияет на спрос на рынке жилья и приводит к большому различию в их цене. Поэтому для анализа определенной совокупности объектов рынка жилой недвижимости (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) необходимо выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков, т.е. провести их типизацию. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен [20]. Основные группы признаков, по которым проводится типизация объектов на рынке: качество, размер и местоположение. В зависимости от цели проведения типизации классифицирующий признак и уровень детализации информации может меняться.
    
    1.2 Обзор нормативно-правовой базы оценки недвижимости
    
    Оценка стоимости недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Оценка осуществляется на основе требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» [17].
    Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление одного из видов стоимости в отношении объектов. В качестве субъектов оценочной деятельности выступают физические лица – эксперты-оценщики. Оценщики обязаны состоять на условиях членства в саморегулируемой организации оценщиков и застраховать свою ответственность.
    Саморегулируемая организация оценщиков – некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
    Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, который должен содержать следующую информацию:
    - цель оценки;
    - описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
    - вид определяемой стоимости объекта оценки;
    - размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
    - дату определения стоимости объекта оценки;
    - сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
    - наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
    - указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
    - сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.
    В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
    Третья глава Федерального закона № 135-ФЗ [17] называется «Регулирование оценочной деятельности» и содержит систему государственного регулирования оценочной деятельности в РФ. Надзор и нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется уполномоченным федеральным органом, при котором создается совет по оценочной деятельности. В ведении совета:
    - участие в рассмотрении вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;
    - рассмотрение проектов федеральных стандартов оценки;
    - рассмотрение предложений о совершенствовании деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
    - внесение на рассмотрение уполномоченного федерального органа типовых правил профессиональной этики оценщиков и требований к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом предъявляемых требований;
    - рассмотрение обращений и ходатайств саморегулируемых организаций оценщиков в области оценочной деятельности и внесение соответствующих предложений на рассмотрение уполномоченного федерального органа;
    - рассмотрение проектов нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности и предоставление рекомендаций по их утверждению.
    В настоящее время уполномоченным федеральным органом является Министерство экономического развития РФ. Приказом Минэкономразвития РФ от 5.11.2014 г. № 700 были утверждены Положения о совете по оценочной деятельности и Положения о его рабочих органах. В состав совета входит 24 человека, возглавляет А. В. Улюкаев [1].
    Основным документом, руководящим деятельностью практикующего оценщика, являются стандарты оценки. Согласно статье 20 Федерального закона № 135-ФЗ [17] стандарты определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности и подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки  осуществляется на основе международных стандартов оценки. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить Федеральному закону № 135-ФЗ [17] и федеральным стандартам оценки.
    В настоящее время обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности следующие стандарты оценки:
    - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;
    - ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
    - ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке»;
    - ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»;
    - ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;
    - ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»;
    - ФСО № 7 «Оценка недвижимости»;
    - ФСО № 8 «Оценка бизнеса»;
    - ФСО № 9 «Оценка для целей залога»;
    - ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования»;
    - ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности».
    Для оценки объектов недвижимости необходимо руководствоваться главным образом федеральными стандартами оценки № 1-3, 7.
    ФСО № 1 [22] регламентирует основные понятия и требования к проведению оценки. 
    ФСО № 2 [23] раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.
    ФСО № 3 [24] устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке, применяемой методологии и расчетам.
    ФСО № 7 [25] развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости. Регламентирует оценку застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
    Не распространяются требования ФСО № 7 на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
    ФСО № 7 содержит общие требования к проведению оценки, включая осмотр объектов, допущения при проведении оценки, порядок проведения анализа рынка недвижимости, анализа наиболее эффективного использования, применение подходов к оценке и проведение процедуры согласования результатов оценки.
    Оценщик оперирует следующими понятиями:
    объект оценки (ФСО-9) – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации;
    объекты недвижимости (ФСО-7) - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;
    земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю;
    улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка;
    право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом;
    метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке стоимость объекта оценки;
    сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;
    доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;
    затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий; 
    затраты на воспроизводство – это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использование применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий;
    затраты на замещение – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;
    физический износ — уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой строительными элементами здания или сооружения эксплуатационных характеристик в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия;
    функциональное устаревание - это потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям;
    экономическое устаревание - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате негативного воздействия внешних по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и других);
    дата проведения оценки, согласно Стандартам - это календарная дата, по состоянию на которую определяется;
    объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам;
    аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;
    срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;
    единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке;
    корректировка представляет собой операцию (часто — математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки»;
    итоговая величина стоимости объекта оценки  - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки;
    рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 
    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 
    - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 
    - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; 
    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 
    - платеж за объект оценки выражен в денежной форме; 
    ликвидационная стоимость объекта оценки (п.9 Федерального стандарта оценки ФСО №2, обязательного к применению) - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества;
    При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
    При проведении оценки недвижимости оценщик должен в обязательном порядке руководствоваться требованиями, предъявляемыми рассмотренными нормативно-правовыми актами, и ссылаться на них. 
    
    







    
    
    2 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

    2.1 Процедура оценки объектов недвижимости
    
    Процедура оценки объектов недвижимости – это совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки [28]. 
    Процесс определения стоимости объекта оценки происходит в следующей последовательности:
 Постановка задачи. 
 Составление плана работ.
 Сбор и анализ общеэкономических данных. 
    4) Сбор и анализ данных, специфических для оцениваемого имущества. Сбор и анализ данных о спросе и предложении, характеризующих наиболее вероятный рынок для данного имущества. 
    5) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ). Применение различных подходов к оценке стоимости. Для оценки рыночной стоимости объекта Оценщик рассматривает возможность применения (или обосновывает отказ от применения) трех подходов: затратного, доходного, сравнительного. 
    6) Согласование. 
    7) Составление отчета об оценке. 
    В отчете должны быть указаны дата составления и его номер, а также следующие сведения:
    а) задание на оценку;
    б) применяемые стандарты оценки;
    в) допущения, принятые в процессе проведения оценки;
    г) сведения о заказчике и оценщике;
    д) информация обо всех привлеченных организациях и специалистов к проведению оценки и составлению отчета;
    е) основные факты и выводы, включая: основание для проведения оценки, информация, идентифицирующая оцениваемый объект, результаты оценки, итоговая величина стоимости, ограничения;
    ж) описание оцениваемого объекта с указанием перечня документов;
    з) анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости;
    и) подробное описание процесса оценки объекта недвижимости;
    к) описание процедуры согласования (обобщения) результатов оценки и выводы.
    Отчет должен быть составлен на основе следующих принципов:
    - изложение материала последовательное и логичное;
    - информация удобночитаемая и доступная для понимания тех, кто не имеет полного представления об оцениваемом имуществе;
    - отсутствие неоднозначного толкования;
    - не должен вводить в заблуждение;
    - должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к процессу оценки [28].
    Итоговая величина стоимости может быть представлена как конкретным числом с округлением, так и в виде интервала значений, если это предусмотрено законодательством РФ и заданием на оценку.
    Отчет должен быть пронумерован, прошит, подписан и скреплен печатью.
    
    2.2 Подходы к оценке недвижимости

    Согласно ФСО № 1«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» [22] под подходом понимается совокупность методов, объединенных общей методологией, а под методом – последовательность процедур по определению рыночной или иной стоимости объекта оценки на основе существенной для такого метода информации.
    В оценочной практике используются сравнительный, затратный и доходный подходы. 
    Краткая характеристика указанных подходов содержится в таблице 6.

Таблица 6
Подходы к оценке
Сравнительный
Доходный
Затратный
Определение
Совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами
Совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний
Условия применения
Рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах сделок (предложений) и характеристиках объектов-аналогов
Рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы
Преимущественно применяется в случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

Продолжение таблицы 6
Подходы к оценке
Сравнительный
Доходный
Затратный
Используемые методы
Различные методы, основанные как на прямом сопоставлении объекта оценки и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки
Различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода
Различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства

    Сравнительный подход к оценке недвижимости. Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог) – это объект, схожий с оцениваемой недвижимостью по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [22]. Объекты-аналоги должны относиться к одному с оцениваемой недвижимостью сегменту рынка и быть сопоставимы с ней по ценообразующим факторам [25]. Именно с объектом-аналогом осуществляется сравнение объекта оценки. При этом основной характеристикой выступает цена сделки (предложения), совершенной с объектом-аналогом. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об аналогичном объекте, то даже максимальная его схожесть с оцениваемой недвижимостью не поможет в определении стоимости [2].
    С учетом того, что каждый объект недвижимости является уникальным, а ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, подобранные аналоги неизбежно будут отличаться от оцениваемой недвижимости. Поэтому основной смысл сравнительного подхода состоит в ответе на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?». Ответ на этот вопрос  достигается путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся с объектом оценки различия. Поэтому базовую модель сравнительного подхода можно представить в виде алгебраического выражения:
    
V=Sср+ADJср,                                                (1)

где	V – рыночная стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;
	Sср – цена продажи сравнимого объекта, ден. ед.;
	ADJср – совокупная стоимостная поправка к цене продажи, ден. ед.
    Корректировки, называемые также поправками, могут быть абсолютными (выраженные денежным значением) и относительными (выраженные в долях или процентах), положительными (если объект оценки лучше аналога) и отрицательными (если объект оценки хуже аналога) [2].
    Существует определенное правило в последовательности внесения корректировок: сначала вносятся относительные, а потом абсолютные. Если все корректировки относительные или абсолютные, то порядок внесения по элементам сравнения следующий:
    - передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
    - условия финансирования сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
    - условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
    - условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
    - вид использования и / или зонирование;
    - местоположение объекта;
    - физические характеристики объекта;
    - экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
    - наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
    - другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость [25].
    В сравнительном подходе расчет величин поправок может производиться различными методами, классификация которых представлена на рисунке 1.
    

    Рисунок 1 – Классификация методов внесения поправок [варл]
    
    Метод парных продаж заключается в подборе пары объектов-аналогов, отличающихся только по одному элементу сравнения. В таком случае разница в их цене будет обусловлена именно этим единственным отличием.
    Метод экспертных оценок предполагает наличие эксперта, который, основываясь на собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные корректировки, как правило, выражаются в относительных величинах.
    Аналитический метод внесения поправок заключается в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, путем определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому объект-аналог отличается от объекта оценки.
    Метод мультипликатора валовой ренты применяется в случае, когда в качестве сравнения используются показатели, основанные на соотношении цены продажи объекта и дохода, приносимого этим объектом. Поправки в данном случае не вносятся, так как подразумевается, что разница в доходах и ценах полностью отражает различия между оцениваемым и сопоставимым объектами, которые нивелируются при расчете соотношения. Стоимость объекта оценки определяется путем умножения дохода на валовый рентный мультипликатор [2].
    Сравнительный подход может использоваться также при определении других расчетных показателей кроме стоимости, к примеру, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования [25].
    Преимущества и недостатки сравнительного подхода представлены в таблице 7 [28].

Таблица 7
Преимущества сравнительного подхода
Недостатки сравнительного подхода
- наиболее просто подход;
- статистически обоснованный;
- предлагает методы корректировки;
- обеспечивает данные для других подходов к оценке
- требует активного рынка;
- не всегда имеются сравнительные данные;
- требует внесение поправок, большое число которых оказывает влияние на достоверность результатов;
- основан на прошлых событиях;
- не принимает в расчет будущие ожидания доходов

    Доходный подход к оценке недвижимости. Является популярным в практической деятельности, потому что, как правило, не возникает проблем с нахождением информации для расчетов, и практически любой объект недвижимости способен приносить доход. В качестве ожидаемых доходов выступают периодические арендные платежи, экономия на налогах, выручка, прирост стоимости оцениваемого объекта.
    В доходном подходе расчет величин стоимости может производиться методами, представленными на рисунке 2.
    

    Рисунок 2 – Методы доходного подхода к оценке недвижимости

    Метод прямой капитализации дохода применяется для оценки недвижимости, которая не требует значительных капиталовложений в ремонт или реконструкцию, и фактическое использование которой соответствует ее наиболее эффективному использованию [25]. Определение стоимости недвижимости с использованием данного метода выполн.......................